Estudo de Viabilidade Financeira

Estudo de Viabilidade Financeira

O que você precisa saber antes de investir em uma reforma.

Quando falamos em reformas, precisamos ter em mente que estamos falando de uma série de processos e etapas complexos. A decisão de reformar a residência envolve altas expectativas e também inseguranças igualmente grandes.

Além de um objetivo movido pela necessidade, a reforma está relacionada a um desejo, um sonho. Significa construção ou transformação de vida, de família. Diante da proporção de tudo que engloba tal decisão, é um passo que exige análise e muito planejamento.

E a primeira coisa a ser analisada é o seu orçamento. Para dar início à concretização da sua vontade, é necessário fazer um breve estudo da viabilidade financeira para avaliar quando será possível começar e de que forma a decisão irá impactar a sua vida.

A arquitetura

Em um primeiro momento, o arquiteto irá conhecer suas necessidades, seu estilo e seus gostos. Com essas informações bem definidas, é hora de da criação de um projeto preliminar. Agora é com você! Avalie bem esse documento, aponte os itens que você mais gostou e as alterações que julgar necessárias.

Após aprovar esse projeto preliminar, e antes de dar início ao processo de aprovação em prefeitura/ condomínio/ órgãos responsáveis, é o momento de realizar o estudo de viabilidade financeira. Antes de dar continuidade, é preciso saber se o custo estará dentro do seu orçamento.

Trata-se ainda de um pré-orçamento da obra, tendo como base o projeto preliminar. Dessa maneira, é possível chegar a uma estimativa muito mais certeira do valor que o cliente precisará desembolsar. Dependendo da viabilidade financeira, podem ser feitas alterações no projetos ou, ainda, optar pelo adiamento.

A engenharia

Os valores envolvidos nos cálculos do estudo de viabilidade financeira são apenas uma estimativa para avaliar o custo. Somente com a finalização do projeto arquitetônico e depois do recebimento do orçamento de execução dos serviços da obra, é que você terá maior precisão do valor a ser investido.

Quando o assunto é reforma, o estudo de viabilidade financeira torna-se imprevisível por depender de algumas condições que alteram o custo da obra, como nível de intervenção do ambiente e padrão dos materiais de acabamento.

Para estimar os custos de uma obra, podemos utilizar um parâmetro chamado CUB (Custo Unitário Básico). Trata-se do custo por metro quadrado de construção de uma residência padrão, tendo como base valores médios de material e mão de obra de uma região específica. Para uma construção, são considerados serviços como fundação, estrutura, cobertura e outras atividades na realização do cálculo. De acordo com o Sinduscon-DF (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal), uma construção no padrão R8-N (apartamento padrão normal com três quartos, banheiro social, sala de estar/jantar, cozinha, área de serviço e varanda), no mês de junho de 2020, apresenta um CUB de R$1.333,83.

Contudo, estamos lidando com uma adaptação para adequar à realidade das reformas. Isso ocorre, porque não existe um CUB especificamente destinado a esse tipo de serviço. Para aproximar do cenário ideal, na hora de calcular, são retirados os serviços que normalmente não estão presentes em reformas. Portanto, fundações, estrutura e cobertura, por exemplo, ficam de fora.

Esses serviços ausentes nas reformas, que acabamos de mencionar, correspondem a cerca de 21% do custo global da obra, gerando um CUB estimado adaptado a reformas no valor de R$1.053,72/m². Dessa estimativa, ainda podemos retirar o custo aproximado com materiais da fase de acabamento, que é cerca de 15% daquele valor inicial. Chegamos, portanto, a um custo de R$853,64. Dessa maneira, podemos estipular que uma obra de reforma pode custar entre R$853,64 a R$1.250,00/m².

A estimativa do custo envolve acompanhamento especializado com engenheiro, mão de obra e materiais básicos para serviços como demolição, infraestrutura elétrica, infraestrutura hidrossanitária, assentamento de revestimentos, gesso e pintura.

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